De warmtetransitie in Nederland is in volle gang. Achter de schermen dreigt echter een rem op verduurzaming: de juridische spelregels van de splitsingsakte bij Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).
Waar een eigenaar van een eengezinswoning snel kan beslissen over wijzigingen aan de woning, zit een appartementeigenaar vast aan gezamenlijke besluitvorming en complexe procedures . Soms is het zelfs noodzakelijk om de splitsingsakte aan te passen – het juridische document dat het gebouw opdeelt in gemeenschappelijke en privé-eigendommen. Dit kan een complex en kostbaar proces zijn en het tempo van de energietransitie ernstig vertragen.
Concrete gevolgen
Als gevolg hiervan is verduurzaming binnen VvE’s kwetsbaar voor oponthoud en zelfs mislukking. Een warmtenet kan onhaalbaar blijken als enkele appartementbewoners of hun hypotheekhouders niet instemmen. Bij wet is in theorie een wijziging mogelijk met 80% van de stemmen, maar vanwege rechterlijke uitspraken, zoals het Martinuskerkarrest, bestaat in de praktijk grote onzekerheid of dat bij verduurzaming mag. In gemeenten die werken aan warmteplannen, kan dit het verschil betekenen tussen het wel of niet halen van klimaatdoelen.
Ruim 600.000 huishoudens kunnen te maken krijgen met een splitsingsaktewijziging wegens een warmtenetaansluiting.
Wanneer eigendomsgrenzen of gemeenschappelijke voorzieningen door aanpassingen aan de woning niet langer overeenkomen met wat in de akte staat, is een aktewijziging nodig. Bijvoorbeeld bij het aansluiten van de VvE op een warmtenet.
Tussen 2025 en 2050 zal voor circa 8.000 VvE’s vanuit juridisch oogpunt een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk zijn wegens een aansluiting op een warmtenet. Voor nog eens 42.000 tot 60.000 VvE’s is een wijziging van de splitsingsakte wenselijk of zelfs randvoorwaardelijk, bijvoorbeeld om praktische of financiële redenen. In het minst gunstige scenario zullen 68.000 VvE’s, samen goed voor 627.000 woningen, hun splitsingsakte moeten wijzigen. En dat betreft puur de warmtenetten; dezelfde juridische knelpunten spelen ook bij andere verduurzamingsmaatregelen zoals zonnepanelen of het optoppen van een appartementencomplex.
Grootste hindernissen
Uit gesprekken en enquêtes in het kader van ons onderzoek blijkt dat VvE’s bij het wijzigen van hun splitsingsakte tegen vier obstakels aanlopen:
- Lang en ingewikkeld traject. De doorlooptijd bedraagt 16 tot 26 weken, inclusief meerdere ledenvergaderingen, overleg met bestuur, notaris en Kadaster. Vooral kleinere VvE’s missen vaak de expertise om hier goed invulling aan te geven.
- Benodigde meerderheid. Hoge stemdrempels en quorumeisen vormen een struikelblok: bij grote VvE’s zorgt een lage opkomst voor problemen, bij kleine kan één tegenstem al blokkeren. Onduidelijkheid over toepassing van de 80%-regeling vergroot de onzekerheid.
- Hoge kosten. De kosten voor notaris, juridische begeleiding en inhuur van deskundigen lopen vaak hoog op.
- Extra toestemming van ‘beperkt gerechtigden’. Ook hypotheekverstrekkers en/of erfpachthebbenden moeten instemmen. Achterhalen om welke partijen dit gaat en vervolgens toestemming krijgen, is tijdrovend en kostbaar. Bij grote VvE’s kan dit tot wel drie maanden duren.
Hoe krijgen we VvE's van het slot?
Alleen als de juridische kaders flexibeler en duidelijker worden, kan de energietransitie – met name in stedelijke gebieden – echt vaart maken. Mogelijke oplossingen zijn:
- Heldere regels en lagere stemdrempels. Verduidelijking van de 80%-regeling en verlaging van vereiste stempercentages.
- Actualisatie en standaardisatie. Wettelijk verankerde, gemoderniseerde modelreglementen kunnen interpretatieverschillen voorkomen en besluitvorming versnellen.
- Ruimere bevoegdheden en slimme juridische constructies. Uitbreiding van VvE bevoegdheden en de mogelijkheid om gebruik te maken van opstalrecht maken collectieve maatregelen eenvoudiger uitvoerbaar.
- Versnelling van procedures en ondersteuning. Gestandaardiseerde wijzigingsclausules, vereenvoudigde notariële stappen en inzet van procesbegeleiders verkorten doorlooptijden en verminderen fouten.
- Financiële flexibiliteit. Maak subsidies en financiering ook beschikbaar voor individuele warmtevoorzieningen. Dan is een splitsingsakte mogelijk in minder gevallen noodzakelijk.
Meer weten?
Benieuwd naar de verdere achtergronden en de mogelijkheden om verduurzaming bij VvE’s vorm te geven? Lees dan ons onderzoek ‘Verduurzaming en de rol van de splitsingsakte’. In geval van vragen kunt u contact opnemen met onze adviseurs.
